中国版REITs推出之际，一文读懂REITs的特点与来由 信托型产品收益特征有哪些类型

作者：Johnny Horseman 

来源： 美元债跟踪  

前言

近日，中国证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及相关文件。这意味着，业界呼吁了十多年的中国版REITs试点拉开了序幕。

那么，什么是REITs？它有哪些特点？为什么要投资它呢？透过这篇文章，相信你会对这个产品有个深入的了解。

01什么是REITs

不动产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trusts”，以下简称“REITs”），是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上来说，它就是房地产资产证券化（ABS）的重要方式之一。换句话说，它就是将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，目前大多数REITs以股票的形式在主流的证券交易所上市交易，也就是说，你可以通过购买股票的方式购买到REITs。

图1：REITs的运作模式

REITs这种创新的模式无论对投资者还是物业拥有者来说，都是具有重大意义的。因为对于物业拥有者，它帮助盘活了不动产，还优化其融资方式；而对于投资者而言，它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。美国REITs协会（NAREIT）官网介绍，目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户401K投资REITs，也就是说，大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs。

REITs底层资产非常广阔，但是不涉及居民住宅。拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、医院、甚至林场。作为集合投资计划，REITs创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合，然而，与CMBS（商用不动产抵押贷款证券）、RMBS（住宅用不动产抵押贷款证券）和ABS（资产证券化）不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。这点很重要，这也是中国先前推出REITs仅被称为类REITs的原因（因为仅是债务证券化）。

图2：美国上市REITs按底层资产类型分布

，NAREIT

另外，需要注意的是，REITs并不以开发类物业作为主要底层资产。购买REITs不等于购买房地产开发商的股票。纵观全球REITs市场，以持有型物业和基础设施为底层资产的REITs的市值共计占比90%以上，其余的REITs通常是以按揭贷款或其他房地产相关的固定收益类证券为底层资产。以开发类物业为主要底层资产的REITs可以认为是不存在的，为什么呢？因为REITs成立的根本目的是让投资人得以分享稳定的租金收益，它是一个终端的物业资产管理平台，同开发商作为一种前端“制造商”在产业链中有着截然不同的职能和定位差异。此外，大多国外成熟的REITs法律制度中或多或少限制REITs本身从事物业开发的权限，对杠杆率的严格控制也限制了REITs本身参与物业开发的力度。

尽管REITs带有信托两字，但它本质上是基金。在发达国家市场，除了少部分REITs属于私募性质以外，绝大部分REITs都属于公募性质。从运作形式上来看，它既可以封闭运行，也可以上市长久存续交易流通，这类似于国内的开放式基金和封闭式基金。截至2023年底全球REITs规模超2万亿美元，其中约65%的市值贡献是来自于美国的。根据安永的最新报告显示，美国目前是唯一一个被划分为成熟REITs市场的国家，具有全球领先的制度经验和市场经验；而亚太地区的新加坡、中国香港、日本等也已步入基本成熟的REITs市场，对我国推行REITs具有重要的借鉴意义。中国目前是第40个设立REITs工具的国家/地区。因此，相较于海外市场长久的REITs发展历史与成熟的法规机制，我国的REITs体系还只是个蹒跚学步的孩童。

图3：全球主要REITs市场的市值分布，其中美国远超日本、澳大利亚稳居榜首

资料来源：彭博，中金公司

图4：已经推行REITs立法的国家或地区的市场成熟度

资料来源：安永，兴业证券

世界范围内已经推出REITs的国家，均在第一支REITs发行之前一到三年，就已经有针对REITs的专项法律法规出台。在上世纪六十年代，美国、新西兰率先针对REITs立法；紧接着在七十年代，澳大利亚、荷兰等国家也具备了相应的法律依据；1990年至今，