房地产投资信托（REITs）专题系列研究之五 信托标的的角度出发,信托分为

一、CMBS概念

CMBS（Commercial Mortgage-backed Securities）即商业房地产抵押贷款支持证券。该等资产支持证券产品通常以商业物业作为底层物业资产，以商业物业抵押贷款作为底层基础资产，以商业物业的抵押贷款债权（信托受益权）作为基础资产，通过结构化分层设计，以商业物业的租金及运营收入等作为偿还贷款本息/证券本息的资金来源。

在国际成熟市场中，从融资人的角度出发，与商业物业资产证券化相关的产品可以分为权益类证券化和债权证券化产品。权益类证券化产品以权益型REITs为主；债权证券化产品以CMBS为主，以CMBS衍生出的抵押型REITs为辅。权益型REITs和CMBS的主要区别在于物业的所有权是否发生转移；而CMBS和抵押型REITs的主要关系在于抵押型REITs可以以CMBS作为投资标的/基础资产，因此具有更好的分散性和流动性（国际成熟市场中，商业抵押贷款主要由商业银行、投资银行、基金等资金充足的机构提供，CMBS的分散性可能因单一资产、单一借贷人、单个商业物业上较大贷款额度而较为有限；而抵押型类REITs可以进行丰富的投资组合，具有较好的分散性，可以通过发行股票和债券实现较好的流动性）。

在中国国内市场中，由于受到国内法律法规的限制，国内商业物业的资产证券化产品与国际成熟市场中的产品有所区别。以中国实践套用国际概念，在实践中产生了一些新的具有中国特色的概念，例如类REITs、准CMBS、私募REITs、混合型REITs等，其定义并无统一标准，尤其是国内CMBS产品及抵押型类REITs产品在实践中往往难以明确区分。鉴于国际概念与国内实践之间的差异，