最高法院：抵押物的无权处分与善意取得裁判规则14条（汇编） 信托买卖房产

法院认为：王某以开发公司名义及法定代表人身份签订案涉抵押合同时虽非公司股东及法定代表人，其在未获授权情况下，仍以公司名义签约，属无权代理并无权处分他人财产，主观恶意明显。但本案并无证据证明债权银行签约时对王某已非开发公司法定代表人且与开发公司无关系明知或应知。抵押合同上加盖公章虽系王某私刻，但该公章在2001年企业年检时进行了工商备案，并以此办理公司有关业务，对外具有公示公信效力。在现有证据不能确定王某担任公司法定代表人期间分别使用不同公章情况下，债权银行作为相对人无从知晓该章系王某私刻并使用，应推定银行签订抵押合同时主观上系善意。王某作为法定代表人不经程序私刻公章行为无疑应承担相应责任，但就其民事行为而言，因相对人并不知情和无法知情而不能否认王某使用其公章从事民事行为的效力。相反，王某转让公司股权予魏某时，王某作为转让方亦加盖了私刻公章，说明受让股东接受之后重新办理了工商登记的开发公司对王某掌控私刻公章系明知，而开发公司对此不采取积极措施要求交回销毁，对王某可能利用其掌控的公章继续对外从事民事活动采取漠视态度，故对导致诉争抵押合同签订有放任之嫌。开发公司重新办理工商登记后至刻制并领取新公章期间并未收回相关旧公章且作公示，亦存在严重过错，故开发公司不能以王某对外从事民事活动所加盖公章为私刻，与公司原始公章及新刻公章不同为由，从而否定相对人因信赖对其民事行为效力的认可。同时，要求银行在开发公司重新领取新企业法人营业执照后到王某签约短短几天时间内审查到王某已无权代表签订案涉抵押合同未免苛刻，故王某以开发公司名义签订本案抵押合同构成表见代理，银行审查抵押时亦尽到合理谨慎注意义务。故判决认定银行对抵押物享有优先受偿权。

实务要点：原公司法定代表人变更登记后仍以公司名义及法定代表人身份对外签订抵押合同，并加盖其在担任法定代表人期间私刻且经对外公示公信效力的公章，在无证据证明相对人对此明知或应知的情况下，不应否定相对人因信赖对该行为人民事行为效力的认可。

案例索引：最高人民法院（2011）民提字第316号“某银行与某开发公司等借款担保合同纠纷案”，见《表见代理的构成——中国银行股份有限公司太原并州支行、太原市大复盛房地产开发有限公司借款担保合同纠纷案》（审判长宫邦友，审判员朱海年，代理审判员林海权），载《最高人民法院商事审判指导案例（2012）·合同与借贷担保》（2013：421）。

03、抵押人以自己名下房屋或土地使用权设定抵押有效

抵押合同涉及到的房地产权利人均为抵押人，嗣后抵押人以该抵押物系无权处分主张抵押权无效的，应不予支持。

案情简介：2003年，实业公司以名下房屋、土地使用权、机器设备向银行抵押贷款并提交了股东会同意抵押的决议，同时办理了抵押登记手续。嗣后实业公司以部分房地产及机器设备系下属子公司实际所有并使用多年为由主张抵押无效。

法院认为：案涉抵押登记显示他项权证上载明的抵押物所有权人与产权人均为实业公司。根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，对不动产包括房屋、土地使用权权属的确定须以依法登记为准。本案中，上述抵押合同涉及的房地产权利人均为实业公司，该公司的抵押系有权处分，且依法办理了抵押登记手续，故抵押有效。尽管抵押登记设备中有实业公司下属子公司的生产设备，但子公司的法定代表人在实业公司同意抵押的股东会决议上签字或盖章，表示同意以此抵押，而银行与实业公司就该部分机器设备予以公证，以确认其所有者为抵押人实业公司，且同时办理了抵押登记手续，银行作为抵押权人已尽到了充分的注意义务，故银行对该动产设备同样享有优先受偿权。

实务要点：抵押合同涉及到的房地产权利人均为抵押人，嗣后抵押人以该抵押物系无权处分主张抵押权无效的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2009）民二终字第124号“某银行与某实业公司等借款抵押合同纠纷案”，见《四川远景实业集团有限公司与中国农业银行股份有限公司眉山市分行、四川远景实业集团青神米业有限公司、四川远景实业集团蚕业有限公司借款抵押合同纠纷案》（审判长王东敏，代理审判员李京平、雷继平），载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·裁判文书》（2011：379）；另见《银行违规贷款系权利人疏于防范风险的行为，属于银行内部行政处罚的范畴，不属于合同无效的法定情形；对不动产包括房屋、土地使用权权属的确定必须以依法登记为准》，载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011：481）。

04、关联单位盖章确认抵押物清单，无权主张无权处分

抵押人主张抵押系无权处分，但抵押物确认上有案外人盖章，且抵押人与案外人法定代表人同一的，该抗辩无效。

案情简介：1998年，百货大楼向银行贷款，并以百货大楼名下房产作为抵押物签订两份《最高额抵押合同》。其中一份，百货大楼向抵押登记机关提交的产权说明“无争议”，百货公司、酒店公司均盖章确认；另一份中，百货公司在抵押清单上加盖了公章。该百货大楼部分房产本应作为百货公司向酒店公司的注册资金投入，但一直未办权属变更登记手续。法定代表人均为武某的百货公司和百货大楼据此认为抵押物权属有争议，银行不应享有抵押权。

法院认为：百货大楼向登记机关出具了产权说明，其中包括了抵押物属于其所有的内容，百货公司、酒店公司均盖章确认，且百货大楼与百货公司法定代表人均为同一人，由此可认定百货公司对百货大楼就该部分房屋设置抵押权的认可。故无论该部分抵押物属于百货大楼还是属于百货公司，该最高额抵押合同应为有效。同理，百货公司在另一份抵押合同的抵押物清单上也盖章确认，且由百货公司向房屋登记部门提出了抵押登记申请，故该抵押合同的部分抵押物尽管属于百货公司，亦应认定该抵押合同全部有效。

实务要点：抵押人主张抵押财产中的部分系案外人的，但在抵押物清单或抵押物产权确认上有该案外人盖章确认，且抵押人与案外人法定代表人系同一人的，该抗辩理由不成立。

案例索引：最高人民法院（2005）民二终字第163号“某资产公司与某百货大楼等借款担保合同纠纷案”，见《抵押人抗辩称抵押财产中的部分是另外单位的，但在抵押物清单上有另外单位的盖章确认，且抵押人与所讲另外单位法定代表人是同一人的，该抗辩理由不予认可——中国长城资产管理公司贵阳办事处与贵阳市百货大楼、贵阳百货大楼（集团）有限公司借款担保合同纠纷案》（审判长叶小青，审判员王洪光，代理审判员雷继平），载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011：653）。

05、房产权属内部约定，不能对抗已登记善意抵押权人

第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。

案情简介：2000年，商城以名下房产向银行抵押借款4500万元并办理了抵押登记。此前，商城与金属公司约定，由金属公司改扩建的房产归金属公司所有。在银行诉请实现抵押权时，金属公司作为有独立请求权的第三人主张房屋所有权。

法院认为：经登记的抵押权具有社会公信力。银行与商城签订抵押合同设定抵押时，依据商城名下的两份《房屋所有权证》，在房管局办理了抵押登记，该抵押登记合法有效，该行系善意抵押权人，对登记所抵押的房屋具有抵押权。尽管金属公司与商城合作扩建了房产，但双方始终未到房产登记部门办理产权变更手续，在法律上，该房产的产权人始终为商城，并不包括金属公司。金属公司与商城签订的《补充协议》中有关不得将共有房屋抵押之约定，属于此两公司之间的内部约定，不能以此对抗善意第三人即银行。我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋产权归属的唯一合法凭证，本案他项权证项下的房屋在被设定抵押时仍属于商城所有，因而银行以该合法的房屋产权为依据登记的抵押权具有法律效力。

实务要点：第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。

案例索引：最高人民法院判决“某银行与某商城等抵押借款合同纠纷案”，见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》（李京平，最高院民二庭），载《民商事审判指导·案例分析》（200501/7：213）。

06、持他人房产证及身份证办抵押，适用表见代理制度

行为人无代理权，但持有借款人产权证、身份证等办理借款抵押，足令贷款人相信其有代理权的，视为有权代理。

案情简介：1997年，顾某因急用钱，向朱某借得房产本、身份证、私章以朱某名义向基金会办理抵押借款2.5万元，顾某在借款到期后偿还，又以朱某名义贷款3万元。1998年，朱某妻知晓后，代朱某申请延期并支付了部分利息。基金会起诉朱某偿还时，朱某抗辩不知情。

法院认为：基金会向外出借资金，违反国家金融法规，借款合同无效。朱某将自己房屋产权证、身份证、私章出借给顾某后，虽未授权顾某以朱某名义贷款，亦未亲自到场，但顾某提交的全部证件真实，故确使基金会相信顾某有代理权，从而在抵押期限内，先后签订两次借款合同。朱某妻知晓借款事后，未采取必要的措施或