房地产信托投资基金（REITs）概述

（二）按照投资人能否赎回分类，可分为封闭型、开放型。

前者的发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在二级市场投资，而不能直接同REITs以净值交易，同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金。后者的规模是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。

（三）按照REITs的资金投向的不同，可以分为资产型、抵押型以及混合型。

1、资产类(Equity)，指投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，因为资产类REITs可以通过提高租金来提高其现金流量。

2、抵押类(Mortgage),投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。通常抵押REITs股息收益率比资产类REITs高。不过根据风险收益原理，高风险意味着高收益。

3、混合类(Hybrid),它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类REITs在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。

（四）按投资对象的物业类型分类

按投资对象的物业类型分类，REITs可分为多个类型。随着房地产投资信托的发展，其投资对象的范围也日益扩展。迄今为止、几乎所有的物业类型如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业、酒店等，都有相应的REITs与之对应。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的70%。

三、REITs 基本运作方式与特征及功能

美国是房地产信托投资基金的起源地，其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs一般采取公司或者契约的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国大部分REITs采取公司形式，其股票一般在证券交易所进行交易。其基本的运作模式如下：

房地产投资信托（REITs）与一般的房地产投资活动相比，具有以下六个显著特征：

1.REITs 的实物形态是一种证券化了的基金，是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证来募集资金而形成的基金。基金资产被细分为股票或者单位受益凭证，具有高度的流动性。

2.REITs 是国家立法专门投资于房地产的特殊基金，世界各国（地区）的REITs法律都规定，REITs 必须将大部分资产投资于房地产。美国的REITs制度设立以后，世界上越来越多的国家争相效仿，这同时也反映出房地产业在国民经济中的重要地位以及REITs制度的强大生命力。

3.REITs 是一种集合投资方式和集合投资组织，作为一种投资方式，REITs将单个投资集合起来，不但使资金聚少成多，而且使不同投资者的投资意愿和投资行为统一起来，从而形成强大的社会投资能力。作为一种投资组织，REITs扮演的是“受人之托，代人投资”的中介人角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。

4.REITs 投资收入的绝大部分必须定期分配给投资者,各国REITs法律无一例外地规定，REITs必须将其90%以上的投资收入定期分配给投资者。这也是其投资中介组织性质的重要体现。

5.REITs 是一种为大众服务的社会投资制度,美国创立REITs制度的本意是为大众提供一条分享房地产发展利润的投资渠道。为此，美国及其他设立REITs的国家和地区基本上都对REITs投资者的数目及其持股比例进行限定，不允许少数人独占利益。

6.REITs 是一系列创新制度的综合体,REITs由投资、融资、税务、企业治理、市场运行、收益分配等各个方面的制度构成。REITs的设立、运行和发展过程就是一系列制度安排和制度变迁的过程。

（一）直接进行资产产权投资，投资人权益有保障；

1、直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。

2、基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。

（二）间接解决房地产融资问题；

REITS一般不能直接投资于房地产开发，但是可以购入房地产，因此，可以帮助房地产开发企业收回投资，从而间接解决房地产开发的资金问题。

（三）所有权与经营权分离，充分发挥各方的比较优势；

REITs的基本法律关系为信托，信托模式下，信托人持有资产但不直接进行资产管理，而由具有专业资质的受托人以及基金管理人、物业评估人等进行物业的管理与运营，有利于发挥各自的比较优势，较高程度地实现投资者与受托人等各方的收益。

（四）多元组合投资，降低投资风险，收益稳定；

基金总量较大，可以进行多元组合投资，有效分散风险。

（五）投资证券化，基金投资退出渠道顺畅；

基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。

（六）监督管理及行为约束要求严格，保障投资者利益；

REITs受到证券监督管理、金融信托监督管理、房地产等方面规范的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为限制等方面受到严格规范，能够较为有效地防范道德风险。相关规范一般要求REITs投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益较有保障。

（七）促进房地产信贷资产证券化的发展，降低金融风险；

REITs的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资金证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。

（八）税收优惠

各国、各地区对于REITs一般都规定有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITs具有较大的吸引力。因此，REITs凭借税率较低，配息较高很受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益。

四、REITs与房地产集合信托的区别

1、投资者取得权益的性质不同。REITs投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，取得对受托人（信托投资公司）的债权，两种权利在法律上有根本的区别。房地产集合信托投资人在到期后取得本金和收益，实质是一种融资行为，而对REITs的投资则是因拥有资产而享有利益、承担风险的投资行为。承担资产经营风险则是资产证券化的风险。

2、投资者的收益与风险不同。REITs主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。如果基金管理水平高，投资者可以获得较高的收益率。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益。投资者将承担房地产开发不成功的风险，并且投资者到期后只能取得固定收益，不能分享房地产开发的高额回报。

3、是否项目独立管理不同。REITs所有权与管理高度分离，能够充分发挥各方的优势。但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托计划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。

4、投资退出机制不同。REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。

5、金融机制不同。REITs是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式，在金融监管体制下，对银行的监管必然会影响到集合信托。因此，集合信托的发展空间非常有限。

综上，REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品。比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITs作为全新的金融工具，因其完善而具有更强的生命力。

五、REITS与资产证券化

REITs是资产证券化的一种形式，要了解REITs的特点，必须从资产证券化的角度进行认识。

（一）什么是资产证券化

资产证券化(ABS: Asset Backed Security,资产支持证券)，是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。典型的资产证券化是银行信贷资产的证券化，如“住房抵押贷款支撑的证券化”（mortgage-backed securitization）（MBS）。资产证券化作为近二三十年来在国际上成熟运用的一种金融衍生工具，被广泛运用于融资、再融资和不良资产处置等业务领域。

（二）REITs与资产证券化

REITs实质是将房地产以基金单位（证券）的形式进行出让，REITs的持有人是房地产实际上的所有权人，并通过房产租金获得稳定的收益。因此，REITs本身就是房地产的资产证券化的表现形式。另一方面，银行信贷中的住房抵押贷款证券化（MBS）后，也能够产生较为稳定的预期收益，同时也与房地产有关，因此也是房地产资产证券化的形式。在美国，REITs可以投资MBS。

（三）我国资产证券化的发展

而我国的资产证券化之路才刚刚开始，以REITs方式进行的房地产的资产证券化目前也在起步阶段。查看