聊下龙湖的“安全”问题 信托能中途拿出来吗安全吗

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聊下龙湖的“安全”问题

原创 潘永堂 地产总裁参考

旅游一周归来，今天聊聊龙湖的安全话题。

1，龙湖是民营房企安全的最后一道防线，这个是花钱也难买到的“最高荣誉”和“能力”。

2， 开场白谈龙湖的安全问题，老潘首先提醒一句，房企没有绝对的安全，龙湖也是相对的安全。

前几个月龙湖机构交流会上，龙湖相关人士也表示：“眼下，别想着什么弯道超车，最重要的是保持安全头寸和现金应对波动。”

3，  企业的“安全”是一个多维度的概念。

比如制造业有三星手机爆炸的产品质量问题带来企业后期巨大风波，但对房地产企业而言，很少听说有一家房企因为质量问题绊倒压垮一家房企的，房企产品有漏水、空鼓、墙面脱落等问题，但很少有说房子住着塌了的质量问题。

今天我们讨论房企安全问题，核心还是“现金流安全”问题。因为在行业下行，爆雷不断，资金收紧时刻，现金流安全，就是企业安全的最高法则。

4， 这2年，我们经常看到一家家千亿大型房企竟然因为几个亿债务还不起而无奈爆雷，这让很多人不理解，不就几个亿吗？

老潘解释两点：

其一，房地产行业的资金密集型特征以及房企普遍的高负债玩法，让房企资金安全天生就处于“高风险”状态；

其二，一笔几亿债务是不多，但问题是还不起爆雷引发信用质疑和信用闪电崩塌后，几亿违约会“事故化”，会引发一系列涉及几十亿、几十百亿的“放贷、融资、销售现金流”等蝴蝶效应的挤兑和风险扩散，这一起几亿违约事故，就好比一个“资金癌细胞”，会迅速扩散至房企全身各处，最终让房企产生更大的现金流危机，乃至破产危机。

5， 房企安全问题第二个提醒点是必须承认，企业很难对抗大时代的衰败，这也是龙湖股价暴跌的更高逻辑。

小格局看，当下房企是“草木皆兵”，任何风吹草动都会引发连锁化恐慌，龙湖也没能幸免，即是龙湖悲哀，也是行业的悲哀。

大格局看，整个行业都在被做空，政策调控实质性做空，金融机构雪上加霜的再做空，同时，融资断流，销售腰斩、一波波组织裁员，让地产人的信心没了，对未来的信心没了，这是房地产这个阶段、这个大时代的“巨变”，企业或个人的努力，已很难抗衡大趋势。

比如过去地产明星职业经理人风光无二，个个都是神话，但如今地产短期陨落，昔日明星经理人，昔日优秀黑马房企大部分都销声匿迹、无力回天。

眼下的房企格局，再也很难依靠一个明星经理人的力挽狂澜能够乾坤巨变！

6， 龙湖的安全阀门，是规模民营房企最高的。

龙湖安全阀门第一关，老潘还是免俗的用“现金短债比”去做个CT穿透。

其他普通房企就不比了，老潘这里不妨用仅有的5家示范民营房企来比对。毕竟有对比就有新知！

比如从调整后的现金有息债务比看，碧桂园是1.86，美的置业是1.71，旭辉是1.67，新城控股是1.07，龙湖是多少了，答案是5.84。

显然，龙湖的现金短债比，超出其他示范民营房企4到5倍的“安全垫”，这体现了龙湖现金流的“高筑墙”！

这种充沛现金流“高筑墙”性格，哪怕是2008年金融危机时，龙湖依旧没做过债务展期，每一笔贷款都按期甚至提前偿还。

而在眼下现金流危机的2023年，龙湖从8月到年底，所有债务都已经还清，无未偿硬性债务，而且下半年，龙湖还可能主动偿还明年到期的银团贷款。

7， 除了短债比现金流的“高筑墙”，龙湖第二道现金流安全阀门是“远分摊”——即“把整个债务时间拉长”。

正如吴亚军经常倡导的一句话是：“龙湖，没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来。”

比如在债务维度，龙湖的债务也分摊着眼在未来，而不是聚拢于眼前。

如果一家房企整体债务全部集中在近一、两年，或者在现金流紧张年份到期债务反而