REITs 相对于其他的融资方式的优势是什么？ 信托产品的优缺点

作者问的是“融资方式的优势”

我觉得问的是企业层面融资为什么用Reits好吧？

对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入这个市场门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业基于资金压力，只能做规模较小的改造项目，且等资金回笼后才能继续投资。大部分企业采取以下三种模式来获取资金。第一，股东投资或增信。这种方法的好处在于融资成本低，但是问题是获取的资金仍旧有限。对于投资不动产项目来说，资金来自于股东可以作为初期企业扩大的一种方式，但不能作为长久的资金来源。第二，银行贷款。虽然说银行贷款对企业来说获取资金更加稳定，但即使抛开利率不谈，银行贷款也是有限制的。当企业只有一定的自有资金时，银行所能提供的杠杆不会超过自有资金或者企业所拥有的物业价值。加上投资不动产改造时，房屋产权并不属于投资改造的企业，而仍旧属于原业主，那么这个将要改造的物业也无法作为自有产权抵押物向银行抵押。此外，不动产再生投资企业的贷款往往属于流动性贷款，而由于目前市场的租售比极低，仅靠租金收入很难达到短期内较高的投资收益率，所以短期还款的压力对企业来说也不可持续。第三，基金公司合作。虽然目前很多不动产改造企业尝试与基金公司合作，但是国内基金公司的现状是假股真债。大部分房地产基金公司目前主要向外部发行有抵押物担保的债权。而这个市场上的投资人更趋向于短期回报。当企业无法再短期内产生较高收益时，只能通过不真实的数据提供给投资人。

所以，REITs的好处就显而易见了。

简单地讲，房地产投资信托(REITs)就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得收益，报酬以配息方式进行，且房地产投资信托REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。而被投资的这些专业机构往往是一些非常成熟的房地产企业，其业务包括但不限于房地产买卖、租赁、改造、咨询、管理、投资、开发等多种涉及房地产相关的业务。

在这种情况下，投资人实际上投资的是收益权。

对企业来说，如果在投资初期大量投钱的时候，他不再担心要还投资人短期资金，而是知道，只要能在之后把这个项目产生收益，分给投资人就可以了。

对于企业来说，融资成本低，不用天天担心变换不了本金，新的收入马上去旧债，而是新的收入的利润部分分配出去。而且资金体量大，可以不断滚动地用钱去做新的项目。当然，前提是这个企业有很多人愿意投资，说明它本身的业务能力就够好。