永远！千万！不要碰公寓！ 理财里的黄金现在能买吗知乎

最近有不少朋友在咨询我，要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止，今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误，被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一（办公楼、公寓、别墅，请注意“投资”二字）。

首先，简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里，其实并没有公寓这种说法，只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼，我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以，这是公寓的第一大谎言，他根本和住宅搭不上边。

第二，绝大部分公寓环境极差，一层10户甚至20户，开旅馆、公司甚至非法勾当的，没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三，作为商业楼，公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷，只能使用高额商业贷款，产权只有40年等第。

第四，最重要的一点：流动性极差！既然不是住宅，公寓的转手税费极高，大概在15%-20%这样，还不算中介手续费。同样的住宅，满了2年只要2%左右。在这种情况下，公寓二手交易极为困难，想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出，对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓，为啥不会去买新的呢？还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性，键盘哥一定要再次和大家强调一下：我们买房，表面上看是花钱了，实际上根本没有花钱，因为住宅流动性较好，可以随时卖出，所以大家买房不过相当于把钱存银行而已（至少在现阶段供不应求的情况下是这样）。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了，比如家具，你买了就是买了，不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品，你买了之后，钱就打水漂了，本金就没了，因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说，公寓租售比高。。嗯。。是的，那又如何？听过那句名言吗：你想要的是收益，别人要的是本金。商业场上，除了收益之外，最重要的就是退出机制，如果没有退出机制，那么本金就没了，这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%，意味着20年回本，20年后才开始赚钱；住宅租金收益2%，其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里，肯定会反驳：键盘哥，你说的太绝对了，买了公寓并不能说本金没了，因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的，再算上这些年的租金，所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对，也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西，即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险，这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产，前者是无风险资产，后者是高风险资产。换句话说，当你涉足房地产了之后，你的收益就绝不能和存款理财去比较，因为风险相差无数倍（不理解的朋友可以参考银行理财收益4%，P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式！）。

机会成本

经济学上，有一个最重要的概念，叫做机会成本。也就是本可以做IT的，你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入，这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是，这笔钱你本可以买住宅的，你却买了公寓，就失去了住宅的收益，那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是，当你买了公寓的时候，你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益，而要和其他风险资产（比如住宅）比收益，比不过别人就是亏损的！由于公寓的风险和住宅一样甚至更高，收益却不如住宅，所以买了公寓实在是亏大发了！

有人说，你凭什么说住宅一定涨？其实在这个问题上涨不涨无所谓的，因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱，是一起涨跌的。而且公寓涨的更少，跌的